Ev ya da iş yeri kiralarken hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini netleştiren bu sözleşmelerin doğru ve yasal çerçevede hazırlanması büyük önem taşıyor.
Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda mı?
Türk Borçlar Kanunu'na göre kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değil. Ancak yazılı bir kontrat, taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi ve ispat kolaylığı açısından büyük avantaj sağlıyor. Kira süresi, kira bedeli, ödeme şekli ve özel şartlar gibi hususlar ancak yazılı bir metinle güvence altına alınabiliyor.
Kira Bedelinin Ödenmesi ve Şekli Nasıl Belirlenmeli?
Kira kontratlarında, kira bedelinin hangi gün ödeneceği ve ödeme şekli (banka transferi, elden ödeme vb.) açıkça belirtilmeli. Aksi halde ödeme, her ayın sonunda veya kira süresinin bitiminde yapılmak zorunda. Örneğin, "Kira bedeli her ayın 3. akşamına kadar kiraya verenin banka hesabına yatırılacaktır" gibi açık ifadeler tercih edilmeli.
Muacceliyet Şartı Artık Geçersiz
Eskiden sıkça karşılaşılan "kiracı bir kira bedelini ödemezse tüm kira bedelleri muaccel olur" şeklindeki şartlar artık geçerliliğini yitirdi. Yeni Borçlar Kanunu’na göre, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ek bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Muacceliyet kayıtları da bu kapsamda geçersiz sayılıyor.
Faiz Şartı Belirlenebilir Ama Sınırlıdır
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda faiz işletilmesi mümkün. Ancak faiz oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun 120. maddesine göre belirli sınırları aşmamalı. Ticari olmayan kiralamalarda azami yıllık faiz oranı yüzde 18, ticari kiralamalarda ise yüzde 22’yi geçemez.
Cezai Şartlara Dikkat
Kiracı ve kiraya veren taraflar, kira sözleşmesini erken feshetmeleri durumunda cezai şart kararlaştırabilirler. Ancak kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart öngören hükümler geçersiz. Yani kira ödemesindeki gecikmeler için ekstra ceza konulamaz.
Kira Bedelinde Artış Nasıl Yapılır?
Kira artış oranı, taraflar arasında sözleşmede kararlaştırılmadıysa, bir önceki yılın Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) artış oranını geçemez. Bu artış kuralı, bir yıldan uzun süreli sözleşmeler için de geçerlidir. Beş yılını dolduran sözleşmelerde ise kira bedeli, mahkeme tarafından emsal kiralar ve hakkaniyet dikkate alınarak yeniden belirlenebilir.
Kira Tespit Davaları Ne Zaman Açılabilir?
Kiraya veren, yeni kira döneminden en geç 30 gün önce mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilir veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunabilir. Bu şartlar sağlanırsa, belirlenen yeni kira bedeli dönemin başından itibaren geçerli olur.
